Tips Hukum Membeli Tanah atau Bangunan

Biasanya kalau ada orang yang mau beli tanah atau rumah kadang masih banyak yang bingung soal urusan hukumnya. Hal yang membingungkan dalam memulai dari mana, langsung ke notaris atau cek dulu lokasi tanahnya atau temui langsung orangnya dan cek sertifikat.

Pertanyaan seperti itu wajar karena orang yang mau beli tanah biasanya sudah menyiapkan uang yang tidak  terbilang sedikit. Dalam melakukan transaksi jual-beli tanah yang harus diperhatikan adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Hukum dalam membeli tanah dan bangunan

Membeli tanah yang merupakan benda tidak bergerak tidak sama dengan membeli benda bergerak misalnya beli mobil yang bisa cash and carry di mana ada uang disitu bisa langsung ada barang dan transaksi selesai.

Dalam jual beli tanah atau bangunan harus melalui pejabat umum yaitu pejabat pembuat akta tanah atau PPAT.

Memang umumnya dan kebanyakan orang kalau mau beli tanah datangnya ke kantor notaris. Hal ini terjadi saat melangsungkan transaksi jual beli tanahnya itu dengan keadaan sendiri maka notaris tersebut statusnya menjadi PPAT atau pejabat pembuat akta tanah. Sehingga antara Notaris dan PPAT sebenarnya beda dalam artian seorang PPAT sudah pasti notaris tapi seorang notaris belum tentu PPAT dan biasanya ditulis notaris dari semiring PPAT.

PPAT yang harus didatangi oleh penjual dan pembeli adalah PPAT di kantor notaris yang wilayah kerjanya di tempat dimana tanah itu berada yang biasanya meliputi wilayah satu kabupaten atau kota madya. Misalnya PPAT di Kabupaten Bogor untuk transaksi tanah di daerah Bogor atau PPAT di Jakarta Selatan untuk transaksi jual beli tanah di kawasan Jakarta Selatan.

Sebelum mendatangi PPAT untuk bikin AJB, pertama-tama Anda harus perlu melakukan pengecekan legalitas ini terlebih dahulu. 

Dalam memastikan legalitas tanah itu kamu bisa meminta penjual untuk menunjukkan sertifikatnya atau minimal fotokopi dari sertifikatnya. Sebagai pemeriksaan awal maka cukup memeriksa sertifikat yang tersedia dan biarkan nanti PPAT yang melakukan pemeriksaan lengkapnya di Kantor Pertanahan.

Cara Mengecek Sertifikat

Hal yang perlu diperhatikan saat mengecek sertifikat adalah data-data di dalam sertifikat itu seperti:

1. Jenis hak atas tanahnya 

- Hal Milik (HM)

- Hak Guna Bangunan (HGB)

Apabila anda mau beli rumah untuk tempat tinggal maka biasanya status tanahnya adalah hak milik (HM). Namun beberapa rumah tinggal kadang ada juga yang berstatus hak guna bangunan atau (HGB). Terutama untuk rumah-rumah yang dibeli dari pengembang.

Apabila kita bandingkan kekuatan hukumnya maka hak milik itu mempunyai derajat lebih tinggi daripada hak guna bangunan. Hak milik itu merupakan hak yang secara penuh dimiliki oleh pemegang hak dan jangka waktunya tidak terbatas sedangkan hak guna bangunan terbatas hanya untuk mendirikan bangunan.

Selain itu jangka waktu dari hak guna bangunan juga terbatas yaitu untuk selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Sehingga kalau anda membeli tanah dengan hak guna bangunan maka perlu perhatikan jangka waktu berlakunya hak bangunan tersebut.

Biasanya tanah dengan hak milik itu lebih tinggi nilai jualnya kalau dibandingkan dengan hak guna bangunan. 

Apabila Anda membeli tanah dengan status hak guna bangunan maka ketika jatuh tempo haknya habis maka perlu melakukan perpanjangan hak lagi. Apabila anda mau meningkatkan statusnya dari hak guna bangunan itu menjadi hak milik maka anda juga perlu keluar biaya lagi.

2. Periksa Data-data

Perlu juga untuk mengecek data-data surat ukur dalam sertifikat tersebut seperti data mengenai luas tanah. Ukuran tanah sesuai dengan sertifikat dan patok-patok tanah dari barat, timur, selatan dan utara perlu dijelas sebelum membeli tanah tersebut.

3. Nama Pemegang Haknya

Anda harus memastikan bahwa nama orang yang bertransaksi dengan anda harus sama dengan nama pemegang haknya dalam sertifikat tersebut. Apabila orang yang bertransaksi dengan anda memiliki nama yang berbeda dengan nama di dalam sertifikat berarti anda harus berhati-hati. Kemungkinannya bisa terjadi yang tidak diinginkan seperti:

- Makelar tanah 

- Penjual adalah perantara

- Penjual belum balik nama sertifikat

- Tanah berasal dari warisan

Solusinya ketika pembuatan AJB harus dengan pemilik tanah yang sebenarnya yaitu orang yang namanya tercantum di dalam sertifikat.

Apabila ada orang yang menawarkan tanah ke anda adalah seorang makelar tanah maka sebaiknya Anda minta dipertemukan dengan pemilik tanahnya langsung karena mau tidak mau saat pembuatan AJB nanti anda dan pemilik tanah yang sebenarnya akan menandatangani AJB.

Apabila anda hadapi adalah memang pemilik tanah sebenarnya yang belum sempat balik nama sertifikat. Hal yang wajib nanti harus menghadirkan pemilik tanah sebelumnya untuk menandatangani AJB dengan anda.

Apabila pemilik tanah yang memperoleh tanah dari warisan maka pada saat pembuatan AJB nanti semua ahli waris harus hadir dan menandatangani AJB. Apabila ada salah satu ahli waris yang tidak hadir untuk menandatangani AJB maka PPAT akan menolak membuat AJB.

Apabila dipaksakan atau dimanipulasi maka ahli waris yang tidak hadir menandatangani AJB itu nantinya bisa mengajukan gugatan dan bahkan melaporkannya secara pidana atas dasar dugaan penggelapan.

4. Status Kawin dari orang yang menjual tanah

Apabila masih single tidak masalah tapi kalau sudah menikah maka istri atau suaminya harus ikut menandatangani AJB dan harus terlibatnya suami atau istrinya dalam pembuatan AJB.

Sebab tanah tersebut masuk ke dalam harta bersama perkawinan sehingga transaksi penjualannya juga harus dilakukan bersama-sama sehingga  harus dengan persetujuan dari pasangan kawinnya. Terkecuali apabila tanah itu merupakan harta bawaan yang diperoleh suami atau istri sebelum perkawinan atau karena itu berasal dari warisan maka secara hukum tidak diperlukan persetujuan dari pasangan kawinnya.

Masalah lain yang perlu anda perhatikan sebelum membeli tanah adalah:

Apabila anda sudah melunasi harga tanahnya tapi karena satu dan lain hal pembuatan AJB nya belum bisa dilakukan. Hal ini bisa terjadi misalnya

- Penjual harus melakukan balik nama sertifikat lebih dulu kemudian menjualnya kepada Anda. 

- Penjual melakukan turun waris lebih dulu atas tanah warisan sebelum menjualnya kepada Anda 

- Tanah tersebut masih dalam jaminan kredit bank 

Apabila anda menemukan keadaan seperti ini dimana anda sudah melunasi harga tanahnya dan anda ingin segera menguasai tanah itu namun pembuatan AJB ini belum bisa dilakukan maka sementara anda bisa membuat perjanjian pengikatan jual beli atau PPJB atau istilah lainnya kadang disebut juga pujb atau pengikatan untuk jual-beli.

PPJB adalah pengikatan sementara yang biasanya dibuat  untuk melindungi harga tanah yang sudah anda bayar kepada penjual tapi transaksi AJB nya masih belum bisa dilakukan karena alasan tertentu. Meski PPJB bisa dibuat secara dibawah tangan namun sebaiknya PPJB dibuat dengan akta notaris karena fungsinya untuk melindungi harga pembelian tanah yang sudah anda bayar.

Maka hal tersebut mempunyai kekuatan pembuktian hukum yang sempurna atas pembayaran harga tanah yang sudah anda lakukan. Di dalam PPJB yang dibuat notaris biasanya terdapat satu point yang sangat penting yaitu pemberian kuasa jual dari pemilik tanah kepada anda sebagai pembeli.

Dengan adanya kuasa jual ini maka setiap waktu anda bisa mewakili pemilik tanah untuk menandatangani AJB tersebut. Sehingga pada saat dibuat AJB nanti maka anda tidak lagi memerlukan kehadiran si penjual. Dalam AJB itu Anda dapat bertindak sebagai pembeli sekaligus Anda bisa bertindak sebagai penjual yang mendapat kuasa jual dari pemilik tanah.

Demikian tips hukum dari kami khususnya untuk transaksi jual beli tanah secara legal. Semoga informasi ini bermanfaat buat anda yang sedang mungkin Berencana untuk membeli rumah tapi masih bingung mau mulai darimana dan bagaimana memeriksa aspek legalnya.